住宅ローンについて

住宅ローン残高　１,８３０万円　　預貯金　１,４２０万円

Ｈ１０年に公庫から借入をしており、Ｈ２０年３月には金利が４％に上がりますが、今後は、奥様の収入が一時的に途絶えることもあり、慌てて繰上返済をする必要はないといえます。
ちなみに２００万円を繰上返済した場合の効果は、あと数年後に金利が上昇する場合は、今慌ててしなくても、支払い利息の節約効果はあまり変わりません。ですから、預貯金を確保して、家計収支の変動や教育資金のほうへ備えたほうが安心でしょう。

■ 表 …2段階金利の住宅ローン、金利上昇時に繰上返済してもあまり効果は変わらない

（期間短縮型）

繰上返済時期	節約利息	短縮される期間
Ｈ１８年３月	３１１．９万円	約４年６ヶ月
Ｈ２０年３月（金利上昇時）	３１９．２万円	約５年

公庫のサイトのシミュレーションより

■ 繰上返済より借換えのほうが、預貯金を大きく減らさずに利息節約できる

現在の住宅ローン金利は３％でH２０年に４％へ上昇する内容ですから、民間の銀行で１０年固定タイプの住宅ローンに借換えをする方法が効果的です。２００５年３月までは東京三菱銀行、三菱信託銀行、中央三井信託銀行で１０年固定２．２％を扱っています。

例：残返済期間２９年のうち、１０年間の金利を２．２％に固定できると・・・その効果は？

	現在	借換え後	借換え効果　　差額
年間返済額	H20年hr２月まで９５．７万円Ｈ２0年３月以降１０６．６万円	借換え後１０年間８４．９万（Ｈ17～Ｈ27とする）	毎年１０．８万円（Ｈ20年まで）毎年２１．７万円（Ｈ27年まで）１０年間の差額総額は約１８４万円
１０年後の残高	H27年３月末で１３６０万円	１３１６．５万円	約４３．５万円　残高も減少

ちなみに借換えには、登記費用で約１５万円、保証料で３４万円程度かかり、税金や銀行の手数料も含めて約５５万円諸費用がかかりますが、手元の預貯金を繰上返済のように減らすことなく、返済総額を減らすことができるので、１０年程度固定の住宅ローンならおすすめします。
今から約１０年後のローン残高も借換えによって更に減らせるので、ローン金利が１０年後に見直されても、その時点で、預貯金から３００万円程度を繰上返済して残高を１０００万円程度にできれば、金利上昇の影響もそんなに大きくありません。（残高１０００万円で期間１９年なら金利が７％にあがったとしても年間返済額は９５．３万円です。
今あわてて繰上返済することなく、緊急予備費と子どもの教育資金分の貯蓄を優先させて現在の預貯金は現状の１０００万円台から大きく減らさないほうが得策です。

マネーカウンセリングネットWealth　
ファイナンシャル・プランナー（CFP

）吹田先生

←　教育資金の準備

→　家計簿管理お役立ちリンク集